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<   2010年 07月 ( 18 )   > この月の画像一覧

空から、長吉川辺オープンハウス!
空からシリーズ第2弾!

あんまり真剣にみたら・・・・

酔いますよ~!

たくみホーム平野店から 地下鉄出戸駅

そこから南にず~っと

業務スーパーを過ぎて、川辺小学校

長吉長原リニューアル住宅オープンハウス!

三宅新道交差点 阿保2丁目交差点 河内松原駅へと・・・

こんな ツアーコースになっています~!






それじゃまた~!
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by takumi_home | 2010-07-31 20:02 | ☆オープンハウス☆
空から、ご案内致します!
本日は、空から案内・・・と言うことで・・・

行きますヨォ~!

まずは、地下鉄平野駅 それから

平野区役所 それから

たくみホーム平野本店によって

平野西小学校・白鷺公園

そして、西脇2丁目リニューアル住宅オープンハウス!見学

それから

西脇1丁目新築8区画現地説明会!見学

・・・・というコースになっております。

空からですので・・・

ちょっと 酔うかも~






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by takumi_home | 2010-07-31 12:13 | ☆オープンハウス☆
更新後の賃貸契約における連帯保証人の責任
当初の賃貸契約書には連帯保証人として署名したが、更新契約書には署名しなかった連帯保証人が、その後の賃貸人の賃料不払いについても、連帯保証人として責任を負うとされた事例

最高裁・判決平成9年・11.13

1紛争の内容

 ① 貸主Cは、借主Aとの間で、昭和60年5月31日、Cが所有するマンションの1室を、契約期間  
  昭和60年6月1日から昭和62年5月31日までの2年間、賃料月額26万円の約定で賃貸する
  契約を締結した。

 ② その際、D(借主Aの実兄)は、Cとの間で、本件賃貸契約書に基づきAかCに対して負担する
  債務につき連帯保証した。

 ③ その後、本件賃貸契約は、2年ごとに3回にわたり合意更新したが、その更新に際して、Cは 
  DはCに対して、保証意思確認の問い合わせをしたことも無かった。また、Dにおいて引き続き
  保証人になることを明示的に了承したこともなかった。

 ④ なお、2度目の更新において賃料は月額31万円に、3度目の更新において月額33万円改
  定されていた。

 ⑤ ところが、2度目の更新後から次第にAの賃料滞納が始まり、3度目の更新の平成3年6月 
  以後はほとんど賃料の支払いがなされていない状態となったため、Cは、Aに対して、平成4年
  7月、本件賃貸契約の更新を拒絶する旨通知し、平成5年6月18日にマンションから退去した。

⑥ 以上の経緯のもと、貸主Cは、借主Aの賃料不払いによる滞納賃料853万円余りの支払いを
  連帯保証人であるDに求める訴訟をおこした。

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3.各当事者の言い分

 【 貸主Cの言い分 】
  賃貸借契約の連帯保証人は、借主が建物を明け渡すまでの一切の金銭債務の履行について
 借主とともに責任を負うもので、更新契約に署名・押印したか否かは関係ない。

 【 連帯保証人Dの言い分 】
 ①更新前の契約と更新後の契約との間には法的同一性はなく、更新前の契約に付された敷金以
 外の担保は、特別の事情がない限り、更新後の契約には及ばないはずであり、当初の契約にし
 か署名・押印せず、更新に際しては、連帯保証人に対して保証意思の確認の問い合わせがされ
 たことも、引き続き保証人になることを明示的に了承したこともなかったのであるから、更新後の
 賃料不払いについて責任を負う必要はない。

 ②仮に連帯保証人が更新後の賃料不払いについて責任を負わなければならないとしても、Cは
 長期にわたりAの賃料不払いを放置して、契約解除や連帯保証人への連絡もせず、未払賃料額
 を853万8,000円に増大させたもので、連帯保証人への請求は信義則に反する。

4.本事例の問題点

 当初の契約に署名・押印した連帯保証人は、借主が建物を明け渡すまでの一切の金銭債務に
 ついて責任を負わなければならないか。

5.本事例の結末

 まず一審の神戸地裁は、更新前の契約と更新後の契約との間には法的同一性はなく、更新前に
 付された担保(敷金を除く。)は、特段の事情がない限り、更新後の契約には及ばないとしてDの
 主張を認めた。
  これに対し、最高裁判所は、二審の大阪高裁の判決を支持して次のように判決し、CからDに対 
 する延滞賃料の請求853万円余りを認めた。

 ①建物の賃貸借は一時使用のための賃貸借を除き、期間の定めの有無にかかわらず、本来
 相当の長期間にわたる存在が予定された継続的な契約関係であること

 ②期間の定めのある建物の賃貸借においても、貸主は、自ら建物を使用必要があるなどの正当   
 事由がなければ、更新を拒絶できず、借主が希望する限り、更新により賃貸借関係を継続する 
 のが普通であるから、借主のために保証人になろうとする者も、このような賃貸借関係の継続は
 当然予測できること

 ③保証における主たる債務が定期的かつ金額の確定した賃料債務を中心とするものであって、
 保証人の予期しないような保証責任が一挙に発生することはないのが一般であるから、賃貸借
 の期間が満了した後における保証責任について特別の定めがなされていない場合であっても、
 反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がな限り、更新後の賃貸借から生じる債務につい
 ても保証の責めを負う趣旨で保証契約をしたものと解するが、当事者の通常の合理的意思に
 合致すること
 
 ④ただし、借主が継続的に賃料の支払いを怠っているにもかかわらず、貸主が、保証人に連絡
 するようなこともなく、いたづらに契約を更新させているなどの場合に保証債務の履行を請求する
 ことが信義則に反するとして否定されることもあり得ること

 ⑤本件の事例関係では、特段の事情がうかがわれないから、本件保証契約の効力は、更新後
 の賃貸借にも及び、CがDに対し保証債務の履行を請求することが信義則に反するという事情も
 ないから、Cの請求は認められる。

(宅地建物取引主任者講習テキストより)

最強の保証人!その名は、『連帯保証人』

   ただの保証人とは一味違います!
 
 連帯保証人は、債権者から直接請求される(〇〇さんに貸したお金返してください。)みたいに・・
 ただの保証人は、債権者から請求されると(〇〇さんに、言うってから言ってきて、)みたいな~

 実際に家賃滞納等でいざトラブルになってみると、契約書の借主の署名と連帯保証人の署名が
 同じで、印鑑も三文判が押捺されているものが多くあり、このような場合に連帯保証人に不払い 
 賃料を請求しても、決まって『借主が勝手にやったことなので私は知らない』と言われることになっ
 たりすることが多々ある。
 
 本日のお相手は、気温36℃の中 クーラー無しの一戸建でオープンハウスをして、
 『マジで熱中症!3秒前』 の 広末次郎でした。
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by takumi_home | 2010-07-25 17:52 | 不動産トラブル
7月24日(土)25日(日)オープンハウス!
本日も朝からジ~ぃジぃ~とセミが鳴いてます~

暑~い!

良い子のみんなは、あぁ~あ夏休み~♪

同時開催!

『クイック査定、私の家はいくらで売れるの?』 & 

『住宅ローン相談会 私の年収でいくらまで借り入れできますか?』

を、開催中!です。

お気軽にお越し下さいませませ・・・

第1現場 大阪市平野区西脇1丁目 25号線と旧309号線の交わった所



第2現場 大阪市平野区西脇2丁目 白鷺公園の前のお家



第3現場 大阪市長吉川辺4丁目 松原市別所と大堀の間です~



以上3現場です

直接会社に来店でもかまいません・・・・

どうぞ宜しくお願い致します~!
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by takumi_home | 2010-07-24 10:26 | ☆オープンハウス☆
大阪市平野区西脇1丁目 新築分譲全8区画!
平野区西脇新築分譲地7区画から8区画に変更!

・・・・と、言うことは、お求め安い価格帯が増えました.

土地建物セット価格 2980万円より ご用意しております.

自由設計ですよ。

お客様のご要望をお聞かせ下さいませませ・・・

・・・・と、言うことで You Tube も新しくなりました.


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by takumi_home | 2010-07-21 03:08 | たくみホームのお知らせ
隣人が過度の子供嫌いであることを説明しなかった
売買目的物件の隣地に子供嫌いの人が居住していたが、そのことを売買契約締結前に告知しなかったことにより、媒介業者としての説明義務違反になるとされた事例

大阪高裁・判決平成16年・12・2

1.紛争の内容

 ① 買主Aは、平成14年3月16日、売主Cから、売主側媒介業者B、買主側媒介業者Dの媒介により中古住宅を代金2,280万円で買い受ける契約を締結した。

 ② 本物件の隣人には、極端に子供嫌いの人がいて、Cが引っ越してきた際にも、『子供がうるさい、黙らせろ』と苦情を言われたり、その後も洗濯物に水をかけられたり、泥を投げ入れられたりしたこともあり、自治会長や警察に相談したこともあったという状況にあった。Cは、そのため、本件物件と隣人宅の間に波板の塀を設け、2階のベランダにも波板を付け、子供部屋を隣人とは反対側にする等の措置をしていた。

 ③ 平成14年3月3日午前、Aとは別の購入希望者が、B、Dとともに本物件の内覧をした際に、隣人から『うるさい』と苦情を言われ、この売買の話は流れた。

 ④ 平成14年3月3日午後、Aが、B、Dとともに本物件の内覧をした際には、特に隣人からの苦情等はなかった。平成14年3月10日に内覧した際にも隣人からの苦情はなかった。

 ⑤ 売買契約は平成14年3月16日に締結されたが、そのときBが作成した物件状況報告書の『その他買主に説明すべき事項』の『その他』欄には、『西側隣接地の主人の方より、騒音等による苦情がありました。』と記載があったが、AがCに『同じ子供を持つ親として聞いておきたいのですが、本当に近隣に問題はありませんか?』と尋ねたところ、Cは『問題ありません。』と答えていた。

 ⑥ 平成14年5月28日、本物件残金決済・引渡しが行われ、所有権移転登記がなされた。

 ⑦ 平成14年6月6日、Aが本物件を訪れた際に、隣人から『うるさい』と言われ、同月15日に訪れた際にも、『Cみたいに追い出してやるわ、覚悟しいや。』などといわれ、さらに、ステレオの音量を大きくし、ホースで水を浴びせるなどしてたてもの内部を浸水したりした。

 ⑧ Aは、結局、この住宅に一度も入居することなく引越しを断念した。

 ⑨ 以上のことから、Aは、C及びBに対し説明義務違反があったとして、そしてCに対して信義則上の説明義務違反による不法行為があったとして損害賠償を、予備的にCに対し売買契約は錯誤による無効であるとして不当利得返還請求を行った。
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3.各当事者の言い分

 【買主Aの言い分】
 ① C及びBは、隣人からの苦情や隣人の行為について知りながらこれを説明しなかった。
 ② 居住用建物に関する売買の媒介において、周辺環境は居住性や価格に大きく影響するから、媒介業者は建物周辺の環境に関する事項として子供嫌いの隣人の存在の説明をすべきである。

 【売主Cの言い分】
 積極に嘘偽の説明をしたわけではないし、説明義務違反もない。

 【売主側媒介業者Bの言い分】
 ① 本件売買契約の担当者はこのような隣人の行為を直接体験してはいない。ただし、他の担当者から聞いたことはある。

 ② 近隣居住者の状況は、個人のプライバシーに関わる事項であり、宅建業法第35条の重要事項に当たらない。

 ③ 仮に、近隣居住者の状況について何らかの説明義務を負うとしても、買主側にも別の買主側媒介業者に告げることをもって説明義務は履行された。

4.本事例の問題点
 ① 隣人の素行や地域における評判等について媒介業者に調査義務はあるか。
 ② 売主側、買主側双方に媒介業者がいる場合に、売主側の媒介業者として買主に対する説明義務の内容。

5.本事例の結末
 裁判所は次のとおり判断し、請求の一部を認めた。

《売主Cの責任について》
 売主が買主から直接説明すろことを求められ、かつ、その事項が購入希望者に重大な不利益をもたらす恐れがあり、その契約締結の可否の判断に影響を及ぼすことが予想される場合には、売主は、信義則上、当該事項につき事実に反する説明をすることが許されないことはもちろん、説明をしなかったり、買主を誤信させるような説明をすることは許されないと言うべきであり、当該事項について売主は買主に対し説明義務を負う。
 Cは、Aから本物件状況報告書に記載されていた隣人からの苦情について尋ねられた際、引越し翌日にあったことや洗濯物に水をかけられたり泥を投げつけられたりしたこと、自治会長や警察に相談に行ったこと等を説明せず、かえって、『最近は本件隣人との間では全く問題が無いという誤信を生じさせた』として信義則上売主に求められる説明義務に違反した。

《媒介業者Bの責任について》
① 居住用不動産の売買の媒介を行おうとする宅建業者は、当該不動産の隣人について迷惑行為を行う可能性が高く、そに程度も著しいなど、購入者が当該物件において居住するのに支障を来たすおそれがあるような事情について客観的事実を認識した場合には、当該客観的事実について説明する義務を負うと解するのが相当である、としてBの責任を認めた。

② 売主側双方に媒介業者がいる場合の媒介業者の説明義務については、Dが3月3日午前の件をAに説明していない様子である場合には、BがDに3月3日午前の件をAに伝えるように連絡したことによって、Bの説明義務が果たされたとはいえない。また、重要事項説明に用いる物件状況報告書の『その他』欄に、『西側隣接地の住人の方より、騒音等による苦情がありました。』と記載してあるだけでは本件隣人の特異性を認識できず、Cの説明も不十分かつ不適切である。
 従って、Bは、3月3日午前の件をAに説明していないことからすると、BはAに対する説明義務に違反しており、Cと連帯してAに対して損害賠償を負う。

(宅地建物取引主任者講習テキストより)


 前回の暴力団のケースと同じですね、売主・買主・業者 皆さんが被害者です!
悪いのは、隣人! こんな人今、増えている様な気がします・・・・
 結局損害賠償金は、いくら支払ったかは書いてませんでしたが、多分前回の時と同じような査定額を出して決めたんでしょう。

 今回の様な経験をしたことがありまして、8年前くらいに・・・

売主仲介S友不動産 買主仲介私どもで、すでに引っ越して空家でしたが、S友不動産の人がこの家売りにくいから価格低く設定してます、隣人変な人なんで、売りにくいよ・・・・
 隣人ほんとうに、変な人で警察も何回もきて有名人でした。
内覧する人皆さん家は、気に入る価格も安いでも隣に変な人が住んでいるため全然決まりませんでした。
 いつも先に案内してから、お隣さん変な人なんです・・・と説明してましたが、何組案内しても決まらない。
 もうこの家売れないな~と思っていた時
1人の若者が、買いに来たのです!私は案内する前に隣の人変な人ですから見に行くのやめましょうと、案内を拒否 するとその若者が、まかしとき僕は、そんな人に負けないから・・・見せてください!と言うのです。
 なんと勇気の若者 だいぶ変な人ですよ いいですか?
いいです!見せてください。
 見ると、気に入るのです。
私は、隣人変な人ですがいいですか?

後日契約になりました。

少し心配なんですが隣人とトラブルになっていないか・・・・
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by takumi_home | 2010-07-19 22:28 | 不動産トラブル
御成約有難うございました。

You Tube 物件 成約御礼!

 リニューアル住宅 八尾市西木本1丁目


シャルマンコーポ南平野(リニューアルマンション)


ラポ・タナベ(リニューアルマンション)


平野上町改装完了!オープンハウス


以上4物件 成約御礼!

有難う御座いました。

・・・・・と、言うことで、

売り物件が無くなって来ました。

緊急企画!

『クイック査定!私の家はいくらで売れるの・・・?』を、オープンハウス現場で開催中!

当然無料相談会です!

今すぐではないが、価格だけ知りたい・・・どうぞお越し下さい!

親と同居をするので、マンションを売りたい・・・・どうぞお待ちしています!

住宅ローンの支払いがきつくなってきた・・・・どうぞ、競売になる前に、任意売却で売りましょう!

などなど・・・

お気軽にお越し下さい!


第2弾!

『住宅ローン相談会』

私の年収で、いくらまでローンが組めますか?

その借り入れで、どんな家が買えますか?

などなど・・・・

いろんなお話をしましょう!

本日も3現場で、お待ちしています!

直接会社に来店!ハイ!お待ちしていま~す!
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by takumi_home | 2010-07-19 10:28 | たくみホームのお知らせ
7月17日(土)18(日)19(月)オープンハウス!
土・日・月 3日間連続!

『3現場オープンハウス』

同時開催!

『住宅ローン相談会』 & 『クイック査定、私の家は、いくらで売れるの・・・?』

を、開催しております。

詳しくは、現地担当者まで・・・・

平野区西脇新築現場
http://takumihome.jp/bk-db/archives/tkm0011926.php

長吉川辺(リニューアルハウス)



西脇(リニューアルハウス)



どうぞ宜しくお願いします。

心斎橋次郎でした。
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by takumi_home | 2010-07-17 14:07 | ☆オープンハウス☆
暴力団組員が居住するマンションでの迷惑行為が瑕疵
暴力団組員が居住する中古マンションにつき、組員の迷惑行為が一時的ではなく通常人にとって明らかに住み心地の良さを欠く状態に至っているとして、買主の売主に対する瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求が認められた事例

東京地裁・判決平成9年7.7

1.紛争の内容

 ① 買主Aは、売主Cから本件マンションの3階部分の1室(本物件)を代金3,500万円で買い受け、2ヶ月後に代金の全額を支払い、その引渡しを受けた。

 ② 本件マンションは建築後8年余りが経過している18室からなる集合住宅である。

 ③ 本件マンション1階部分の1室には、新築当時から暴力団の幹部組員Dとその家族が居住そている。買主Aの室は、Dの室の上階真上に位置する。

 ④Dとその家族には日頃から本件マンションの共有部分を私物化する等、マンションの他の居住者に対する様々な迷惑行為を行っている。例えば、次のとおり。

・本件マンションの管理人室に私物を置き、物置として使用している。
・管理人室のトイレとDの部屋の境の壁を取り壊し、トイレの便器とタンクを取り外し、大きな仏壇を設置している。
・共有部分の自転車置き場にDの物置を設置し、専用使用化している。
・D自身は服役のため不在のこともあるが、家族は居住し続けており、D所属暴力団の若い衆が頻繁に出入りしている。
・Aの入居半年後にDが刑務所から出所してきてからは、本件マンション付近には暴力団員風の人物の出入りが増えた。
・毎年8月地元神社の祭礼のある日、多人数か長時間にわたって本件マンション前の道路において飲食のうえ騒いでいた。
・このほかDは管理費を滞納し続けており、その滞納額はCとAの売買契約締結の半年前時点で約260万円になる。

 ⑤ そこで、Aは本件には隠れた瑕疵があるとして、売買契約の引渡しから約1年10ヶ月後本件売買契約を解除し、損害賠償をを提訴した。
 買主Aは売主Cに対し、第一次的に、本件瑕疵は事実上修復不可能であり、本物件は住宅としての適正を欠いたものとなっており、Aは契約の目的(永住的居住)を達することができないとする。
そして、本件売買契約の解除に基づく現状回復請求としてCに対し代金3,500万円の支払いを求める。
 第二次的に、契約の解除が認められないならば、本件瑕疵があることを前提とすると、本物件の適正価格は2,600万円であるとする。そして、本件瑕疵により、Aは、本件売買の代金額との差額900万円の損害を受けた。

2.紛争関係図 〈 中古マンションの1室(3階部分) 〉

        ①売買契約締結  
  売主C                    買主A
        ②契約解除損害賠償請求

3.本事例の結末

 判決は、隠れた瑕疵に当たるとして、売主Cは買主Aに対し、売主の瑕疵担保責任に基づき、損害金 350万円を賠償すべきであるとした。

(宅地建物取引主任者講習テキストより)


ん~ん大変な問題・・・・
売主 買主ともに災難と言うか両方かわいそうですね
悪いのは、暴力団組員だ!
賃貸マンションなら追い出せますが・・・・
分譲マンションですから・・・・
なにか良い方法がないものですかね
マンションに限らず1戸建ての家でもよく似たケースが有ります。
お隣におかしな人がすんでいるパターン

次回は、隣地に子供嫌いの人が居住していたが・・・・

です。お楽しみに~

お相手は、本日杭全祭りを見て興奮している

心斎橋次郎でした。
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by takumi_home | 2010-07-11 20:16 | 不動産トラブル
予定どおり・・・来ました!
平野区上町オープンハウス中に予定どうりやって来ました!

だんじりが、本日のミッション完了!

心斎橋次郎でした。



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by takumi_home | 2010-07-11 15:08 | ☆オープンハウス☆