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カテゴリ:不動産トラブル( 9 )

手付け解除の期限について2つの解釈が可能な契約条項
手付け解除の期限について2つの解釈が可能な契約条項


手付け解除条項が、『相手方が契約の履行に着手するまで、又は、平成12年5月26日までは手付解除できる』と定めている場合、買主はそのいづれか遅い時期まで手付解除が可能であるとされた事例

名古屋高裁・判決平成13・3・29
判例事例1767号48項    


1.紛争の内容

 ① 買主Aは、宅建業者である売主Cから、代金1,880万円で土地を買い受ける契約を平成12年5月上旬に締結した。

 ② 本件売買契約書の手付解除条約は、『相手方が契約の履行に着手するまで、又は、平成12年5月26日までは手付解除できる』と定められていた。

 ③ 売主Cは、売買契約締結日の2日後に履行の着手をした。

 ④ 買主Aは、その後、本件売買契約を手付解除した。

 ⑤ 売主Cは、自分が既に履行しているので、買主Aの手付解除は認められないと主張して、違約金条項に基づき売買代金の20%相当額である376万円の違約金を請求した。


2.各当事者の言い分
 
【売主Cの言い分】
 
 ① 本件売買契約における手付解除条項により、手付解除条項により、手付解除が可能な時期は、相手方の履行の着手まで又は平成12年5月26日までのいづれか早い時期までと解釈するのが正しい。

 ② 売主は、売買契約締結日の2日後に既に着手しており、買主からみれば『相手方が履行に着手』したのであるから、まだ5月26日が到来しなくても、もう手付解除はできないことになる。

【買主Aの言い分】

 ① 本件手付解除条項は、相手方の履行の着手又は平成12年5月26日までのいづれか遅い時期まで解除ができると解釈するのが正しい。

 ② 従って、たとえ売主が履行に着手したとしても、5月26日までは手付解除ができる。


3.本事例の結末

 本件の第一審(名古屋地裁岡崎支部)は、売主Cの言い分を認めたが、控訴審の判決は買主Aの言い分を認め、いづれかの遅い時期まで手付解除が可能であるとして、売主Cの請求を棄却した。



以上 宅地建物取引主任者講習テキストより



ひさびさの不動産トラブルブログです。

ややこしい契約書 (相手方が契約の履行に着手するまで)って、いつやね~ん!
そんな事素人に言ってもわからないよ~!
・・・っと言う事で、消費者保護で、売主が宅建業者なので負けました。


でも、売主・買主、両方が素人だったら・・・
仲介業者の不動産屋が、悪いとか言いだすんでしょうね~
怖わ~!
まあ、こんなややこしい契約書書きませんから・・・・




レポーターは、心斎橋次郎でした。

お後が、よろしいようで・・・
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by takumi_home | 2011-03-02 00:11 | 不動産トラブル
媒介業者が、賃貸物件の差押登記の調査を怠ったたっめ、損害賠償を命じられた事例
《東京地裁・判決平成4・4・16  判例時報1428号107項》

1、紛争の内容

① 昭和63年9月下旬、ラーメン屋を開業する為店舗を借りたいという客Aが媒介業者Bの事務所を訪れた。

② 媒介業者Bは、手元に元付業者Dから入手したビルの中にある賃貸店舗(月額賃料7万円)の広告の資料があったので、これを借主Aに紹介し、元付業者Dに物件の案内をさせた。

Aはこの物件を気に入り、契約の日取りを同年10月15日と取り決めた。

③ 契約の当日、貸主Cと名乗る男が媒介業者Bの事務所に現れ、元付業者Dが急遽これなくなったと言うことだった。

④ 媒介業者Bは、自分で登記の調査をしていなかったにもかかわらず、重要事項説明を作成して、借主Aに交付した。

期間を2年とする賃貸借契約が締結され、Bは媒介報酬7万円を受領した。借主Aは、店舗の引渡しを受け、ラーメン屋を開業した。

⑤ ところが、当該ビルは、競売開始決定による差押登記が本件契約締結前になされていたことが後日判明した。

⑥ また、貸主Cを名乗っていた男が、実は元付業者Dの従業員であったことも分かった。

⑦ 結局、借主Aは、裁判所から引渡し命令を受け平成2年11月10日に当該店舗を明け渡した。

⑧ このために借主Aは、このような事実を知っていれば契約しなかったとして、媒介業者Bに対して債務不履行による損害賠償請求皇祖訴訟を提起した。

2、各当事者の言い分

【借主Aの言い分】
  
媒介業者Bは、目的物件について、登記簿を閲覧する等して取引の障害の有無を調査確認し、依頼者に説明する義務があるにもかかわらず、この義務を怠り、Aに損害を被らせた。

【媒介業者Bの言い分】

①当該ビルの登記簿を調査して権利関係等を確認する間もかいままに、重要事項説明書を作成し媒介をしたものであ   って、差し押さえ登記がなされていることは全く知らなかったし、このような状況下にあっては、そのことに過失はない。

②また、借主Aは、本件賃貸契約に基づいて、当該店舗を約定の賃貸期間である2年以上にわたって使用したのであるから、債務不履行責任を負うべき理由はない。

4、本事例の問題点
  
媒介業者Bは、依頼者に対し不測の損害を被らせないような配慮がなされていたかどうか。

①自分で調査をしていないにもかかわらず重要事項説明書を作成し交付した事
  
②借主Cと自称するものとは一見の面識も無く、その確認をしなかった事

5、本事例の結末

裁判所は、媒介業者Bに調査義務違反があったとして、借主Aの内装工事費用等約387万円の損害賠償請求を認めた。

①業者が不動産の賃貸借の媒介をするに当たっては、善良なる管理者の注意をもって媒介を行って、賃貸借契約が支障なく履行され依頼者がその契約の目的を達し得るように配慮すべき義務を負う。

②本件のように、目的不動産について差押登記がなされているときは、当該賃貸借契約が競売により買受人に対抗することができなくなって、賃借人が明け渡しを余儀なくされることが容易に予想されるのであるから、Bは、貸主Cに確認するのはもとより、登記簿を閲覧する等して差押登記の有無を確認し、借主Aに不測の損害を被らせないように配慮すべき義務がある。

③また、契約の当日において元付業者の立会いが急遽不能となった為、Bとは面識の無い貸主が立ち会うという不自然な経過や、Bは、自分で登記簿の調査をしていないにもかかわらず重要事項説明書を作成し交付した等の状況に照らすと、Bとしては契約の締結を後日に延期する等して慎重を期すべきであって、貸主Cを自称する一見の男の言葉を安易に信用したことはいかにも軽率との非難を免れず、宅建業者としての義務を十分に尽くしたものとは言えない

従って、媒介業者Bは、媒介業者としての調査義務違反があったとして、Aの被った損害を賠償すべきである、と判示した。


以上 宅地建物取引主任者講習テキストより・・・


こんなけ写すの疲れました・・・ふぅ~

 要するに、物件調査を自分でしていない
 契約前に新しい謄本を取っていない
 代理人が来たときに、身分証明書で確認していない

 当たり前の事をしていない最悪ですね・・・・

 きっちりとした不動産屋選びが大切ですね


以上 レポーター 宅地建物取引主任者 心斎橋次郎でした。
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by takumi_home | 2011-01-14 21:34 | 不動産トラブル
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・・・・なんですが、

段取りが悪くお待たせしています。申し訳ございません。

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ハイ!そうです、小渕政権のときの住宅金融公庫スッテプ返済で住宅ローンを組まれた方・・・

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by takumi_home | 2010-09-25 15:51 | 不動産トラブル
中古住宅の屋根裏に多数のコウモリか住む瑕疵
購入した築後8年の中古一戸建住宅の屋根裏に多数のコウモリが棲息し、駆除が必要なことは、隠れた瑕疵に該当するとして買主から損害賠償請求が認められた事例
(神戸地裁・判決平成11・7・30)

1紛争の内容

①買主Aは、媒介業者Bの媒介により、売主Cから、築後約8年を経過した一戸建の中古住宅を購入した。

②買主Aは、入居後間もなく本件建物の屋根裏に多数のコウモリが棲息していることを発見し、調べたところ屋根裏等に大量の糞が推積していた。

③買主Aは、この事実について『隠れた瑕疵』に該当すると主張して、コウモリの駆除費用等について売主Cに対して瑕疵担保に基ずく損害賠償を、また同時に媒介業者Bに対して業務上の注意義務を怠ったことによる損害賠償を、それぞれ請求した。

④これに対し、売主Cは本件売買契約締結当時、多数のコウモリが棲息していた事実はないし、コウモリがたとえ棲息したいたとしても建物自体の性質や性能が劣るものではないから瑕疵には当たらないと主張した。
また、媒介業者Bは本物件に多数のコウモリが棲息していることは知らなかったし、相当の注意をしたも知りえなかったので、業務上の注意義務違反は無いと主張した。

2.本事例の問題点

 屋根裏にコウモリが棲息することは、建物の瑕疵といえるか。

3.本事例の結末

 判決は、次の理由により売主Cに対する瑕疵担保責任に基づく請求を認めたが、媒介業者に対する請求は認めなかった。
 
①本物件売買契約の締結より、約4年前から本件建物にはコウモリが棲息していた。

②人が生活する建物に一定の生物が棲息することは通常避けることができないが、単に雨露をしのげばいいというものではなく、休憩や団らんねど人間らしい生活を送るための基本となる場としての側面があり、その意味で建物としてのグレードや価格に応じた程度に快適に起居することができることも建物の備えるべき性質として考慮すべきである。

③コウモリは、害獣とは言えないにしても一般的には不気味なイメージで見られていること、これにより糞尿も大量であり、一般人の感覚に照らしても本件建物は、買主Aの支払った売買価格に見合う清潔さや快適さを備えたものとは言い得ないので、瑕疵に該当する。

④従って、売主Cは買主Aに対し、駆除に要する費用約112万円を損害賠償として支払う義務がある。

⑤媒介業者Bについては、本物件売買に至るまでの媒介担当者の行動を検討するに、担当者らは、コウモリの存在を疑うべき事情もなかったこと等からみて、媒介契約上の注意義務を怠ったとは認められない。

(宅地建物取引主任者講習テキストより)

重要事項説明で、シロアリの説明はよくしますが・・・

コウモリ・・・・が、瑕疵になる・・・・

売る時に、ちゃんと駆除をするか、私の家には、コウモリが住んでいますと言えば 112万円を払わずにすむ・・・・

ネズミは、どうですか・・・?

最近向かいの文化住宅が解体されて、我が家にネズミの親子が住み着いています・・・
昨日は、2匹捕まえましたがまだまだいるみたい。。。。

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ドラックセガミで、バルサン ネズミ用4個 ダニ・ゴキブリ用2個をいっきにたいて、只今大掃除終わりました。

もうフラフラ・・・・


掃除は、私の新しいお手伝いさん マリリンにも手伝っていただきました・・・・

今日のマリリン・・・・

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by takumi_home | 2010-09-02 19:43 | 不動産トラブル
更新後の賃貸契約における連帯保証人の責任
当初の賃貸契約書には連帯保証人として署名したが、更新契約書には署名しなかった連帯保証人が、その後の賃貸人の賃料不払いについても、連帯保証人として責任を負うとされた事例

最高裁・判決平成9年・11.13

1紛争の内容

 ① 貸主Cは、借主Aとの間で、昭和60年5月31日、Cが所有するマンションの1室を、契約期間  
  昭和60年6月1日から昭和62年5月31日までの2年間、賃料月額26万円の約定で賃貸する
  契約を締結した。

 ② その際、D(借主Aの実兄)は、Cとの間で、本件賃貸契約書に基づきAかCに対して負担する
  債務につき連帯保証した。

 ③ その後、本件賃貸契約は、2年ごとに3回にわたり合意更新したが、その更新に際して、Cは 
  DはCに対して、保証意思確認の問い合わせをしたことも無かった。また、Dにおいて引き続き
  保証人になることを明示的に了承したこともなかった。

 ④ なお、2度目の更新において賃料は月額31万円に、3度目の更新において月額33万円改
  定されていた。

 ⑤ ところが、2度目の更新後から次第にAの賃料滞納が始まり、3度目の更新の平成3年6月 
  以後はほとんど賃料の支払いがなされていない状態となったため、Cは、Aに対して、平成4年
  7月、本件賃貸契約の更新を拒絶する旨通知し、平成5年6月18日にマンションから退去した。

⑥ 以上の経緯のもと、貸主Cは、借主Aの賃料不払いによる滞納賃料853万円余りの支払いを
  連帯保証人であるDに求める訴訟をおこした。

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3.各当事者の言い分

 【 貸主Cの言い分 】
  賃貸借契約の連帯保証人は、借主が建物を明け渡すまでの一切の金銭債務の履行について
 借主とともに責任を負うもので、更新契約に署名・押印したか否かは関係ない。

 【 連帯保証人Dの言い分 】
 ①更新前の契約と更新後の契約との間には法的同一性はなく、更新前の契約に付された敷金以
 外の担保は、特別の事情がない限り、更新後の契約には及ばないはずであり、当初の契約にし
 か署名・押印せず、更新に際しては、連帯保証人に対して保証意思の確認の問い合わせがされ
 たことも、引き続き保証人になることを明示的に了承したこともなかったのであるから、更新後の
 賃料不払いについて責任を負う必要はない。

 ②仮に連帯保証人が更新後の賃料不払いについて責任を負わなければならないとしても、Cは
 長期にわたりAの賃料不払いを放置して、契約解除や連帯保証人への連絡もせず、未払賃料額
 を853万8,000円に増大させたもので、連帯保証人への請求は信義則に反する。

4.本事例の問題点

 当初の契約に署名・押印した連帯保証人は、借主が建物を明け渡すまでの一切の金銭債務に
 ついて責任を負わなければならないか。

5.本事例の結末

 まず一審の神戸地裁は、更新前の契約と更新後の契約との間には法的同一性はなく、更新前に
 付された担保(敷金を除く。)は、特段の事情がない限り、更新後の契約には及ばないとしてDの
 主張を認めた。
  これに対し、最高裁判所は、二審の大阪高裁の判決を支持して次のように判決し、CからDに対 
 する延滞賃料の請求853万円余りを認めた。

 ①建物の賃貸借は一時使用のための賃貸借を除き、期間の定めの有無にかかわらず、本来
 相当の長期間にわたる存在が予定された継続的な契約関係であること

 ②期間の定めのある建物の賃貸借においても、貸主は、自ら建物を使用必要があるなどの正当   
 事由がなければ、更新を拒絶できず、借主が希望する限り、更新により賃貸借関係を継続する 
 のが普通であるから、借主のために保証人になろうとする者も、このような賃貸借関係の継続は
 当然予測できること

 ③保証における主たる債務が定期的かつ金額の確定した賃料債務を中心とするものであって、
 保証人の予期しないような保証責任が一挙に発生することはないのが一般であるから、賃貸借
 の期間が満了した後における保証責任について特別の定めがなされていない場合であっても、
 反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がな限り、更新後の賃貸借から生じる債務につい
 ても保証の責めを負う趣旨で保証契約をしたものと解するが、当事者の通常の合理的意思に
 合致すること
 
 ④ただし、借主が継続的に賃料の支払いを怠っているにもかかわらず、貸主が、保証人に連絡
 するようなこともなく、いたづらに契約を更新させているなどの場合に保証債務の履行を請求する
 ことが信義則に反するとして否定されることもあり得ること

 ⑤本件の事例関係では、特段の事情がうかがわれないから、本件保証契約の効力は、更新後
 の賃貸借にも及び、CがDに対し保証債務の履行を請求することが信義則に反するという事情も
 ないから、Cの請求は認められる。

(宅地建物取引主任者講習テキストより)

最強の保証人!その名は、『連帯保証人』

   ただの保証人とは一味違います!
 
 連帯保証人は、債権者から直接請求される(〇〇さんに貸したお金返してください。)みたいに・・
 ただの保証人は、債権者から請求されると(〇〇さんに、言うってから言ってきて、)みたいな~

 実際に家賃滞納等でいざトラブルになってみると、契約書の借主の署名と連帯保証人の署名が
 同じで、印鑑も三文判が押捺されているものが多くあり、このような場合に連帯保証人に不払い 
 賃料を請求しても、決まって『借主が勝手にやったことなので私は知らない』と言われることになっ
 たりすることが多々ある。
 
 本日のお相手は、気温36℃の中 クーラー無しの一戸建でオープンハウスをして、
 『マジで熱中症!3秒前』 の 広末次郎でした。
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by takumi_home | 2010-07-25 17:52 | 不動産トラブル
隣人が過度の子供嫌いであることを説明しなかった
売買目的物件の隣地に子供嫌いの人が居住していたが、そのことを売買契約締結前に告知しなかったことにより、媒介業者としての説明義務違反になるとされた事例

大阪高裁・判決平成16年・12・2

1.紛争の内容

 ① 買主Aは、平成14年3月16日、売主Cから、売主側媒介業者B、買主側媒介業者Dの媒介により中古住宅を代金2,280万円で買い受ける契約を締結した。

 ② 本物件の隣人には、極端に子供嫌いの人がいて、Cが引っ越してきた際にも、『子供がうるさい、黙らせろ』と苦情を言われたり、その後も洗濯物に水をかけられたり、泥を投げ入れられたりしたこともあり、自治会長や警察に相談したこともあったという状況にあった。Cは、そのため、本件物件と隣人宅の間に波板の塀を設け、2階のベランダにも波板を付け、子供部屋を隣人とは反対側にする等の措置をしていた。

 ③ 平成14年3月3日午前、Aとは別の購入希望者が、B、Dとともに本物件の内覧をした際に、隣人から『うるさい』と苦情を言われ、この売買の話は流れた。

 ④ 平成14年3月3日午後、Aが、B、Dとともに本物件の内覧をした際には、特に隣人からの苦情等はなかった。平成14年3月10日に内覧した際にも隣人からの苦情はなかった。

 ⑤ 売買契約は平成14年3月16日に締結されたが、そのときBが作成した物件状況報告書の『その他買主に説明すべき事項』の『その他』欄には、『西側隣接地の主人の方より、騒音等による苦情がありました。』と記載があったが、AがCに『同じ子供を持つ親として聞いておきたいのですが、本当に近隣に問題はありませんか?』と尋ねたところ、Cは『問題ありません。』と答えていた。

 ⑥ 平成14年5月28日、本物件残金決済・引渡しが行われ、所有権移転登記がなされた。

 ⑦ 平成14年6月6日、Aが本物件を訪れた際に、隣人から『うるさい』と言われ、同月15日に訪れた際にも、『Cみたいに追い出してやるわ、覚悟しいや。』などといわれ、さらに、ステレオの音量を大きくし、ホースで水を浴びせるなどしてたてもの内部を浸水したりした。

 ⑧ Aは、結局、この住宅に一度も入居することなく引越しを断念した。

 ⑨ 以上のことから、Aは、C及びBに対し説明義務違反があったとして、そしてCに対して信義則上の説明義務違反による不法行為があったとして損害賠償を、予備的にCに対し売買契約は錯誤による無効であるとして不当利得返還請求を行った。
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3.各当事者の言い分

 【買主Aの言い分】
 ① C及びBは、隣人からの苦情や隣人の行為について知りながらこれを説明しなかった。
 ② 居住用建物に関する売買の媒介において、周辺環境は居住性や価格に大きく影響するから、媒介業者は建物周辺の環境に関する事項として子供嫌いの隣人の存在の説明をすべきである。

 【売主Cの言い分】
 積極に嘘偽の説明をしたわけではないし、説明義務違反もない。

 【売主側媒介業者Bの言い分】
 ① 本件売買契約の担当者はこのような隣人の行為を直接体験してはいない。ただし、他の担当者から聞いたことはある。

 ② 近隣居住者の状況は、個人のプライバシーに関わる事項であり、宅建業法第35条の重要事項に当たらない。

 ③ 仮に、近隣居住者の状況について何らかの説明義務を負うとしても、買主側にも別の買主側媒介業者に告げることをもって説明義務は履行された。

4.本事例の問題点
 ① 隣人の素行や地域における評判等について媒介業者に調査義務はあるか。
 ② 売主側、買主側双方に媒介業者がいる場合に、売主側の媒介業者として買主に対する説明義務の内容。

5.本事例の結末
 裁判所は次のとおり判断し、請求の一部を認めた。

《売主Cの責任について》
 売主が買主から直接説明すろことを求められ、かつ、その事項が購入希望者に重大な不利益をもたらす恐れがあり、その契約締結の可否の判断に影響を及ぼすことが予想される場合には、売主は、信義則上、当該事項につき事実に反する説明をすることが許されないことはもちろん、説明をしなかったり、買主を誤信させるような説明をすることは許されないと言うべきであり、当該事項について売主は買主に対し説明義務を負う。
 Cは、Aから本物件状況報告書に記載されていた隣人からの苦情について尋ねられた際、引越し翌日にあったことや洗濯物に水をかけられたり泥を投げつけられたりしたこと、自治会長や警察に相談に行ったこと等を説明せず、かえって、『最近は本件隣人との間では全く問題が無いという誤信を生じさせた』として信義則上売主に求められる説明義務に違反した。

《媒介業者Bの責任について》
① 居住用不動産の売買の媒介を行おうとする宅建業者は、当該不動産の隣人について迷惑行為を行う可能性が高く、そに程度も著しいなど、購入者が当該物件において居住するのに支障を来たすおそれがあるような事情について客観的事実を認識した場合には、当該客観的事実について説明する義務を負うと解するのが相当である、としてBの責任を認めた。

② 売主側双方に媒介業者がいる場合の媒介業者の説明義務については、Dが3月3日午前の件をAに説明していない様子である場合には、BがDに3月3日午前の件をAに伝えるように連絡したことによって、Bの説明義務が果たされたとはいえない。また、重要事項説明に用いる物件状況報告書の『その他』欄に、『西側隣接地の住人の方より、騒音等による苦情がありました。』と記載してあるだけでは本件隣人の特異性を認識できず、Cの説明も不十分かつ不適切である。
 従って、Bは、3月3日午前の件をAに説明していないことからすると、BはAに対する説明義務に違反しており、Cと連帯してAに対して損害賠償を負う。

(宅地建物取引主任者講習テキストより)


 前回の暴力団のケースと同じですね、売主・買主・業者 皆さんが被害者です!
悪いのは、隣人! こんな人今、増えている様な気がします・・・・
 結局損害賠償金は、いくら支払ったかは書いてませんでしたが、多分前回の時と同じような査定額を出して決めたんでしょう。

 今回の様な経験をしたことがありまして、8年前くらいに・・・

売主仲介S友不動産 買主仲介私どもで、すでに引っ越して空家でしたが、S友不動産の人がこの家売りにくいから価格低く設定してます、隣人変な人なんで、売りにくいよ・・・・
 隣人ほんとうに、変な人で警察も何回もきて有名人でした。
内覧する人皆さん家は、気に入る価格も安いでも隣に変な人が住んでいるため全然決まりませんでした。
 いつも先に案内してから、お隣さん変な人なんです・・・と説明してましたが、何組案内しても決まらない。
 もうこの家売れないな~と思っていた時
1人の若者が、買いに来たのです!私は案内する前に隣の人変な人ですから見に行くのやめましょうと、案内を拒否 するとその若者が、まかしとき僕は、そんな人に負けないから・・・見せてください!と言うのです。
 なんと勇気の若者 だいぶ変な人ですよ いいですか?
いいです!見せてください。
 見ると、気に入るのです。
私は、隣人変な人ですがいいですか?

後日契約になりました。

少し心配なんですが隣人とトラブルになっていないか・・・・
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by takumi_home | 2010-07-19 22:28 | 不動産トラブル
暴力団組員が居住するマンションでの迷惑行為が瑕疵
暴力団組員が居住する中古マンションにつき、組員の迷惑行為が一時的ではなく通常人にとって明らかに住み心地の良さを欠く状態に至っているとして、買主の売主に対する瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求が認められた事例

東京地裁・判決平成9年7.7

1.紛争の内容

 ① 買主Aは、売主Cから本件マンションの3階部分の1室(本物件)を代金3,500万円で買い受け、2ヶ月後に代金の全額を支払い、その引渡しを受けた。

 ② 本件マンションは建築後8年余りが経過している18室からなる集合住宅である。

 ③ 本件マンション1階部分の1室には、新築当時から暴力団の幹部組員Dとその家族が居住そている。買主Aの室は、Dの室の上階真上に位置する。

 ④Dとその家族には日頃から本件マンションの共有部分を私物化する等、マンションの他の居住者に対する様々な迷惑行為を行っている。例えば、次のとおり。

・本件マンションの管理人室に私物を置き、物置として使用している。
・管理人室のトイレとDの部屋の境の壁を取り壊し、トイレの便器とタンクを取り外し、大きな仏壇を設置している。
・共有部分の自転車置き場にDの物置を設置し、専用使用化している。
・D自身は服役のため不在のこともあるが、家族は居住し続けており、D所属暴力団の若い衆が頻繁に出入りしている。
・Aの入居半年後にDが刑務所から出所してきてからは、本件マンション付近には暴力団員風の人物の出入りが増えた。
・毎年8月地元神社の祭礼のある日、多人数か長時間にわたって本件マンション前の道路において飲食のうえ騒いでいた。
・このほかDは管理費を滞納し続けており、その滞納額はCとAの売買契約締結の半年前時点で約260万円になる。

 ⑤ そこで、Aは本件には隠れた瑕疵があるとして、売買契約の引渡しから約1年10ヶ月後本件売買契約を解除し、損害賠償をを提訴した。
 買主Aは売主Cに対し、第一次的に、本件瑕疵は事実上修復不可能であり、本物件は住宅としての適正を欠いたものとなっており、Aは契約の目的(永住的居住)を達することができないとする。
そして、本件売買契約の解除に基づく現状回復請求としてCに対し代金3,500万円の支払いを求める。
 第二次的に、契約の解除が認められないならば、本件瑕疵があることを前提とすると、本物件の適正価格は2,600万円であるとする。そして、本件瑕疵により、Aは、本件売買の代金額との差額900万円の損害を受けた。

2.紛争関係図 〈 中古マンションの1室(3階部分) 〉

        ①売買契約締結  
  売主C                    買主A
        ②契約解除損害賠償請求

3.本事例の結末

 判決は、隠れた瑕疵に当たるとして、売主Cは買主Aに対し、売主の瑕疵担保責任に基づき、損害金 350万円を賠償すべきであるとした。

(宅地建物取引主任者講習テキストより)


ん~ん大変な問題・・・・
売主 買主ともに災難と言うか両方かわいそうですね
悪いのは、暴力団組員だ!
賃貸マンションなら追い出せますが・・・・
分譲マンションですから・・・・
なにか良い方法がないものですかね
マンションに限らず1戸建ての家でもよく似たケースが有ります。
お隣におかしな人がすんでいるパターン

次回は、隣地に子供嫌いの人が居住していたが・・・・

です。お楽しみに~

お相手は、本日杭全祭りを見て興奮している

心斎橋次郎でした。
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by takumi_home | 2010-07-11 20:16 | 不動産トラブル
マンション賃貸人の迷惑行為
マンションの借主が嫌がらせ行為を続けたため、隣室の住人が立退きを余儀なくされるなど、貸主に対し損害を与えた場合に、貸主は借主に対し、契約解除・建物明け渡し請求が出来るとされた事例

東京地裁・判決平成10.5.12

1.紛争の内容

①貸主Cは、媒介業者Bの媒介で、借主Aとの間で、平成7年7月、Cが所有するマンションの1室506号室を賃貸借する契約を締結した。

②ところが、Aは、入居直後から両隣の住民等に対し、騒音がうるさいと抗議をかさね、507号室の住民Dは、異常な騒音を発生させたことはなかったが、Aから何度も怒鳴られ、夜中に壁を叩かれたりしたため、平成7年11月に同室を退去した。さらに、平成8年1月、507号室に転居してきた入居者も、Aから大声で怒鳴られ嫌がらせを受けたため、同年10月に402号室に移転した。

③また、505号室の住民Eは夜中に騒音を発したことは全くなかったが、Aから再三にわたり抗議を受け、また壁を叩くなどの嫌がらせを受けたため、平成8年5月同様に同室を退去した。

④Aについては、以前に賃貸していた別のマンションでも、隣室の住民に対し迷惑行為を繰り返し行い、当該マンション所有者から明渡請求訴訟を起こされてやむを得ず転居してきたものであることが判明した。

⑤このAの言動と明け渡し訴訟の件が知れ渡ったため、Aの両燐の505号室と507号室は空室が続き、入居者は現れなかった。

⑥本契約には、貸主は近隣の迷惑となる一切の行為をしてわならず、これに反したとき、または共同生活の秩序を乱したときは、無催告で解約できるとの特約があった。このため、貸主Cは借主Aに対して、共同生活の秩序を乱し、近隣の迷惑となる行為を繰り返したとして、契約の解除と建物の明渡しを求めた。

2.紛争関係図 《賃貸借:中古マンションの1室》
c0120816_14591064.jpg



3.格当事者の言い分
 【貸主Cの言い分】
 
 借主の行為は、本件賃貸借における信頼関係を破壊する行為に当たる。

 【借主Aの言い分】

 隣室からの発生する音がうるさいので抗議のために壁を叩いたものである。

4.本事例の問題点

①Aが、隣室の部屋の住民や管理人に対し騒音がうるさいなどと抗議を重ね、隣室との間の壁を叩いて騒音を出すなどの行為は、共同生活の秩序を乱し近隣の迷惑となる行為といえるか。

②Aの上記行為が賃貸借における信頼関係を破壊する行為といえるか。

5.本事例の結末

 判決は、Cの主張を以下のとおり認めた。

①Aは、隣室から発生する騒音は社会生活上の受忍限度を超える程度のものではなかったのであるから、共同生活における日常生活上、これを受容すべきであった。にもかかわらず、何度も音がうるさいなどと文句をいい、壁を叩いたり、大声で怒鳴ったりするなどの嫌がらせ行為を続け、結局隣室からの退去を余儀なくされるに至ったものであり、Aのこのような行為は、特約に定める『近隣の迷惑となる行為』に該当する。
 さらに、Aの行為により、Cは、両隣の部屋が長期にわたって空室になり多額の損害を実際に被っている。

②以上のようなAの行為は、本件賃貸借における信頼関係を破壊する行為に当たる。よって、Cの請求には理由があり、Aに建物の明け渡しを命じる。


(宅地建物取引主任者講習テキスト)より


世の中 変な人が増えてきてます

ヤクザ・チンピラ・シャブ中?

不景気で、リストラから、離婚 うつになって1人暮らし・・・・

どんな理由で、変になったのかわかりませんが?

変な人には、近寄るな!

【 対処方法 】

① 近寄らない

② 実際の迷惑行為について、日記に日時を具体的に記録しておく。

③ できれば、ビデオ、それがなければ録音で実際の状況を残しておく。

裁判所はこういった証拠をかなり重視してくれるみたいですよ

心斎橋次郎でした。
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by takumi_home | 2010-07-03 15:01 | 不動産トラブル
東京地裁・判決平成18.12.8

隅田川の花火を観望できる新築分譲マンションを購入したものが、入居後、同じ売り主の宅建業者が近隣に別のマンションを建設したことにより隅田川の花火の観望が失われたとして、同宅建業者に損害賠償を求め一部が認められた事例

1.紛争の内容

①買主Aは、隅田川の花火大会を観望できる新築分譲マンションを、自らが経営する会社の接待に使えると考え、売主宅建業者Cから購入した。

②引渡しを受けた後、花火大会の際の接待のためにと室内の模様替えを実施した。

③ところが、入居から1年も経たないうちに、Cは、本件マンションの東側において本件マンションと同様な高さのマンション建設に着手した。

④そのため、Aが購入した本件マンションは、隅田川の花火を観望できなくなった。

⑤Aは、Cが、Aが花火大会の観望のため購入したのを知っていながら、あえて、花火大会の観望を妨げる位置に自からマンション建設をしたことにより観望が失われたとして、Cに対して、隅田川の花火大会を観望できなくなったことによる本件マンションの価値減価分及び室内模様替え費用等を含めた金額を不法行為責任に基づく損害賠償として請求した。

2.紛争関係 《新築マンション1の室》
              
 売主宅建業者C   売買契約締結  買主A
               損害賠償請求
3.各当事者の言い分
[買主Aの言い分]
 ①本件マンションを購入した理由は、隅田川の花火を観望できること、そして経営する会社の接待にも使えると考えたことである。

 ②Cは、花火大会観望のために購入したことを知っていながら、あえて、花火大会の観望を妨げる位置に自らマンション建設をした。

 ③従って、観望が失われたことは、Cによる不法行為であるので、Cに対して、不法行為責任に基づく損害賠償等を請求する。

[売主宅建業者Cの言い分]
 ①本件マンションは、都心で生活の利便性をセールスポイントとして販売したものであり、眺望の良好性をセールスポイントにしたわけでない。

 ②マンション購入者に花火の観望が出来ることを契約上保証したことはない。

 ③都心の商業地域に建設されたマンションでは、眺望の利益は相当程度後退することもやむを得ないことである。

4.本事例の問題点
 Cは、Aが、本件マンションを花火大会観望のため購入したことを知っていながら、あえて、花火大会の観望を妨げる位置に別のマンションを自ら建設したが、このことが不法行為に当たることになるか。

5.本事例の結末
 裁判所は、以下のとおり、判定し、Cに対しAに慰謝料として60万円を支払うように命じた。

 ①Cは、Aが花火の観望という価値を重視し、そのことが取引先の接待に使えるとして購入したことを知っていた。そのことを考慮すると、信義則上花火の観望を妨げない義務を負っていたと解釈できる。

 ②前記①の状況にあるにもかかわらず、Cは、翌年自ら、あえて花火大会の観望を妨げる位置に別のマンションを建設したのであるから、Cのマンション建設は、前記の信義則上の義務に違反している。Cは、その損害を賠償しなければならない。

 ③一方、花火を観望する利益はいかなる場合にも法的に保護する利益とまではいえず、いつの日か、C以外の誰かが同様のマンションを建設することは十分予想されることであるので、Aの財産上の損害については、これを認めるに足りない。



(宅地建物取引主任者講習テキスト)より・・・・でした。

大阪でしたら、PLの花火よく見えますとか、チラシにかいて売ってますね~

富田林の、ウイングヒルズとか、リベラス21は、PL花火よく見えました。

南海北野田駅のコスモ北野田も良く見えたな~

昔は、松原市とか平野区のマンションからも良く見えました

さて・・・・今はどうでしょう?

平野区でしたら、最上階でなんとか。。。。

ですね~

心斎橋次郎でした。
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by takumi_home | 2010-07-03 10:15 | 不動産トラブル